Bail à ferme, baux ruraux et conventions dérogatoires

Tandis que la gestion et la maîtrise du foncier constitue un élément essentiel du déploiement et du développement de son activité pour un exploitant agricole, pour les propriétaires ruraux la valorisation et la préservation de leur patrimoine constituent des enjeux majeurs.

Nous accompagnons et conseillons ainsi tant les exploitants agricoles que les propriétaires ruraux sur le choix des conventions les plus adaptées à conclure au regard des projets poursuivis.

Un tel accompagnement nous apparaît d’autant plus primordial que, parfois, les conventions qui peuvent être mises en place méconnaissent les conditions d’application du statut du fermage, d’ordre public, et encourent un risque de requalification en bail à ferme avec toutes les conséquences susceptibles d’en découler...

C’est pourquoi l’Avocat spécialiste en droit rural a vocation, non seulement à informer son client sur le champ d’application du statut du fermage, mais encore, en fonction des caractéristiques du projet envisagé, sur les éventuelles possibilités de conclusions de conventions alternatives, dérogatoires à ce statut prévu par le législateur.

Parfois, ce qui pose question n’est pas toujours la typologie des contrats susceptibles d’être conclus en vue de confier à un exploitant agricole la mise en valeur de propriétés rurales, mais les possibilités de transmission de conventions existantes, chacune d’entre elles disposant de ses propres règles et nécessitant d’appréhender le régime applicable à celles-ci.

La poursuite de l’activité agricole tant pour l’exploitant en place que pour le propriétaire rural soucieux de la valorisation de son patrimoine est un enjeu majeur des années à venir au regard de l’important renouvellement des générations prévu.

L’arrivée du terme de la convention d’exploitation jusqu’alors en place, qu’elle résulte d’un congé délivré par le propriétaire ou par l’exploitant, voire même d’une résiliation amiable ou judiciaire, est également parfois source d’enjeux au regard des améliorations ou dégradations constatables à l’expiration de la convention d’exploitation.

S’il n’est pas permis au propriétaire et à l’exploitant de s’accorder amiablement sur les indemnités susceptibles d’être dues à l’un ou à l’autre, alors en fonction des enjeux en cause, il convient d’appréhender les règles et délais auxquels des demandes judiciaires indemnitaires sont soumises.

A titre d’illustration, lors de l’établissement des comptes de sortie de ferme, lorsqu’un bail rural soumis au statut du fermage (bail à ferme) expire, le preneur en place ne disposera que d’un délai de douze mois à compter de l’expiration du bail pour envisager l’indemnisation des améliorations qu’il aurait pu apporter aux fonds loués.

A l’inverse, en pareille hypothèse, le propriétaire-bailleur, disposera quant à lui d’un délai de cinq années pour éventuellement agir devant le Tribunal en vue d’obtenir l’indemnisation de dégradations imputées à son locataire sortant.

Par ailleurs, certaines conventions instituent, notamment les baux à ferme ou ruraux à long terme, un droit de préemption permettant au locataire d’envisager de se porter acquéreur en lieu et place de celui pressenti à l’origine par le propriétaire.

La purge d’un tel droit de préemption, à l’occasion de la réalisation d’une transaction immobilière, et les conditions d’exercice de celui-ci, sont strictement réglementées en termes de délais et soumises à différentes exigences formelles et de fond qu’il est indispensable d’appréhender.

Le Cabinet vous conseille sur l’ensemble de ces aspects et tous autres relatifs à l’exécution de conventions d’exploitation conclues sur des propriétés agricoles.

Nous vous assistons et conseillons pour toutes difficultés ayant trait aux baux à ferme, baux ruraux et conventions dérogatoires au statut du fermage, en phase amiable, mais en outre nous prodiguons conseils et assistance ou représentation à l’occasion de toute action judiciaire susceptible d’être intentée devant le Tribunal Judiciaire ou devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, étant précisé que le champ géographique d’intervention du Cabinet n’est pas limité, celui-ci ayant tout particulièrement l’habitude d’intervenir devant les juridictions des différents départements auvergnats (Clermont-Ferrand dans le Puy-de-Dôme, Le Puy-En-Velay en Haute-Loire, Aurillac et Saint-Flour, dans le Cantal, Vichy, Montluçon et Moulins dans l’Allier) et des départements limitrophes (Mende en Lozère, Rodez en Aveyron, Saint-Etienne dans la Loire, Macon en Saône-et-Loire, Nevers et Clamecy dans la Nievre, Guéret dans la Creuse, etc…).